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Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 BGB gilt für alle Betriebskosten

Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen durch den Mieter unterliegen besonderen Fristen. Versäumt ein Mieter die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, kann er seine Einwendungen später nicht mehr geltend machen. Die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt dabei auch für solche Kosten, die eigentlich nicht auf den Mieter umgelegt werden können. (Amtsgericht Dortmund im April 2019)

Ausgangssituation

Der Mieter und sein vermieter stritten über eine Nebenkostennachforderung des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung für die  Jahre 2015 und 2016. In § 3.2 des Mietvertrages wurde vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen hat. Für die Jahre 2015 und 2016 wurden von dem Vermieter innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnungen erstellt. Da der Mieter die Abrechnungen nicht ganz ausglich, reichte der Vermieter Klage ein. In der Abrechnung ´15 waren Hausverwaltungskosten enthalten.

Hierauf wendete der Mieter ein, dass ihm mit dem Mietvertrag keine explizite Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten ausgehändigt wurde. Aus diesem Grund sowie der Verweigerung des Vermieters, dem Mieter Einsicht in die Belege zu gewähren hätte er keine Einwendungen geltend machen können. Angeblich habe er mehrfach verlangt, Akteneinsicht zu erhalten, diese u.a. auch per SMS mitgeteilt. Einen Beweis hierfür konnte der Mieter allerdings nicht beibringen. Lediglich für das Abrechnungsjahr 2017 habe er Belege erhalten.

Das Urteil

Das AG Dortmund entschied überwiegend zu Gunsten des Vermieters, dass dieser vom Mieter gem. § 535, § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen im Mietvertrag die Zahlung von insgesamt 819,88 € aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 fordern konnte. Denn es lag eine wirksame Vereinbarung über die die Verpflichtung des Mieters die Betriebskosten zu tragen vor. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nur dann nicht verpflichtet solange und soweit der Vermieter seinen berechtigten Verlangen nach Vorlage von Belegen nicht nachgekommen ist. Der Mieter hatte aber weder substantiiert vorgetragen, wann er die Belegeinsicht für die Abrechnungen verlangt hatte noch einen Beweis angetreten. Der Mieter hatte somit nicht fristgerecht Einwendungen innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB erhoben. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss ein Mieter von preisfreiem Wohnraum seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung vortragen.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Versäumt ein Mieter die Frist, kann er Einwendungen nicht mehr geltend machen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB. Der Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Nach Ablauf der Frist gilt eine Betriebskostenabrechnung daher, soweit vom Mieter keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig und verbindlich Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung generell nicht auf Mieter umgelegt werden können (AG Dortmund, Urteil v. 02.04.19, Az. 425 C 625/19).